“住宅70年大限”要有說法了？

　　是的！《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》（下稱《意見》）于11月27日正式對外公布?！兑庖姟访鞔_，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。 這一舉措，或?qū)⒔鉀Q“土地使用權(quán)到期后如何自動續(xù)約”這筆糊涂賬。

　　事實上，今年2月，全國啟用統(tǒng)一不動產(chǎn)簿證，實現(xiàn)對全國個人住房信息的“摸家底兒”，被視為落實《物權(quán)法》的要求。當時，中國社會科學院研究員楊重光就曾表示“隨著不動產(chǎn)登記推進，登記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會更明晰，依法改革任務(wù)也會更明確?！贝舜沃醒氚l(fā)話“產(chǎn)權(quán)保護”為進一步詳細《物權(quán)法》指明了方向。

　　“70年”大限是怎么來的？

　　詳化土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，先得知道我國住宅用地的“大限”說法是怎么來的？為什么是“70年”？

　　目前普遍的說法是，始于英國殖民時期的“香港經(jīng)驗”。而這“香港經(jīng)驗”不得不提到的一個人就是霍英東。

　　在相關(guān)報道中曾記錄了這樣一段故事，1981年10月12日，一位中央領(lǐng)導到中山溫泉賓館視察。對著一片優(yōu)美亮麗的新房子，霍英東跟他講到住房問題：“人一出生，國家就欠他一套房。怎么得了？職工分了房，又不是自己的。工作一調(diào)動就要搬走，死后更不能留給兒女。每人一套房是國家的沉重負擔。國家和個人，兩頭都難做。這是計劃經(jīng)濟最不成功的一個例子。香港也曾試行分房制。香港大學校長黃麗松分了房，死后房價不知漲了多少倍，用全部退休金也買不起。他的兒子只好搬走?！苯又粲|就向他當面提出搞商品房和土地有償使用建議。

　　霍英東的建議，1988年被正式采納。當時人大通過決議，土地有償使用期限定為70年。這70年的“大限時間”，也是從霍英東建議的“99年”、“也可以75年”中來。其中的“99年”來自于界限街以北的批租土地，而“75年”則是當時港府在界限街以南的批租年限，中國最終為住宅選擇了比75年更短一些的70年，而其他類型的土地年期則更短。

　　1990年5月19日，國務(wù)院頒布55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下簡稱《條例》），開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實行出讓制度。《條例》規(guī)定：居住用地出讓年限最高為七十年。

　　曾參與起草1988年版《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》并協(xié)助中國首例土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓境外招標案的梁振英多年前接受采訪時談到：“八十年代初期，中國重視意識形態(tài)，國家不能出賣土地，但商人及市民對土地需求殷切，遂建議效法香港實施批租。”

　　《朱镕基上海講話實錄》記敘了1990年3月14日，時任上海市委書記朱镕基會見梁振英時的談話摘要，朱镕基說：“現(xiàn)在上海人民迫切需要解決的一個問題，是住房問題……借鑒香港、新加坡解決居民住房問題的做法，無非是國家、企業(yè)、個人一起上。讓個人也投點資用于造房、購房，像買彩電分期付款一樣，把短期信用回籠變?yōu)殚L期住宅投資。上海有條件這樣做，關(guān)鍵是住房建設(shè)的各個環(huán)節(jié)要提高效益、降低造價……為此，要向梁先生請教香港籌集資金解決住宅問題的辦法?！?/p>

　　《物權(quán)法》在自動續(xù)費操作上目前有哪些模糊之處？

　　在我國的改革實踐中，土地改革制度經(jīng)歷了一個從無法可依到有章可循的過程。2007年頒布的物權(quán)法是這一領(lǐng)域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權(quán)。這意味著即便土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)也不容剝奪，同時，住宅用地續(xù)期無須申請而自動續(xù)期。

　　然而，物權(quán)法在自動續(xù)期的操作上卻留下了一些模糊之處：

　　◎住宅建設(shè)用地使用者往往為較為分散的業(yè)主，政府有無義務(wù)幫助他們實現(xiàn)自動續(xù)期？

　　◎是否需要繳納土地出讓金？繳納標準如何？

　　◎若是部分業(yè)主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會影響到其他業(yè)主？

　　◎非住宅建設(shè)用地續(xù)期又該如何操作？

　　這些模糊之處，目前已經(jīng)影響到群眾的生產(chǎn)和生活。一方面，“無恒產(chǎn)則無恒心”，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產(chǎn)權(quán)制度的落實，也讓人們因為擔憂在到期后繳納難以承受的高額出讓金而處于惶惶不安中。另一方面，也為相關(guān)市場交易行為埋下了糾紛隱患。

　　2016年4月，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇。

　　溫州當?shù)孛襟w報道稱，2012年10月，安徽人王女士花近百萬在溫州市區(qū)買了一套75平方米的二手房。2016年3月底，她想出售這套房時，卻被告知，這套住房的土地使用年限只有20年，目前房屋土地使用權(quán)已過期，需先支付超過30萬元的土地出讓金為土地續(xù)期才可進行交易，而這套房子的市售價格也才65萬元。

　　溫州市土地登記交易中心的工作人員的解釋是，如果還沒過期，可以在轉(zhuǎn)讓時按照優(yōu)惠價（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)。一旦過期，就只能全額繳納土地出讓金。

　　法制日報當時就此類案件進行評論，直指溫州國土局試圖以方便群眾之名斂財。據(jù)當年參與立法的中國社科院法學專家孫憲忠研究員介紹，對土地使用權(quán)70年到期以后怎么辦的問題，當時就爭議很大，絕大多數(shù)的意見是，土地使用權(quán)到期后，只交象征性的費用即可自動續(xù)期。為擱置爭議，讓物權(quán)法盡快出臺，當時便采取了模糊立法。但在溫州市國土局，正如他們自己所承認的，由于對如何續(xù)期“無法可依，無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便”“基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，重新簽訂合同，重新收費。

　　“溫州事件”僅是個例么？

　　我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

　　——在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

　　地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。

　　——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時稱，因為重慶市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。

　　——先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。

　　除此之外，還有部分住宅用地是因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。

　　我國房屋產(chǎn)權(quán)到期續(xù)約之路怎么走？

　　有報道認為，這次《意見》的發(fā)布傳遞了一個重要信號，即對于“個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回”的擔心是不必要的。

　　那么土地使用權(quán)到期之后，自動續(xù)約到底該怎么續(xù)？小編搜集了目前一些地方的做法和有關(guān)學界的聲音。

　　首先必須要明確一點，我們?yōu)槭裁匆m(xù)期？續(xù)的是什么？

　　一、政府出讓建設(shè)用地給開發(fā)商是有期限的，住宅用地的使用期限最高是70年，當業(yè)主購買房屋后，開發(fā)商同時將開發(fā)用地的土地價格全部轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。

　　二、續(xù)的是住宅土地的使用權(quán)，房屋所有權(quán)是永久性的。

　　在一些已經(jīng)出現(xiàn)土地使用權(quán)到期案例的城市，他們是怎么做的？

　　溫州

　　全額繳納土地出讓金

　　參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

　　如果還沒過期，可以在轉(zhuǎn)讓時按照優(yōu)惠價（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)。一旦過期，就只能全額繳納土地出讓金。

　　青島

　　暫時擱置問題，房屋交易一切照舊

　　今年4月，記者探訪青島土地使用期“撞限”小區(qū)時發(fā)現(xiàn)，目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題，但并不妨礙小區(qū)的出售和租住。青島市黃島區(qū)阿里山小區(qū)一期業(yè)主王先生回憶，他在1995年以每平米1000多元的價格買下，土地使用權(quán)于2011年到期，目前均價為每平方米七千元左右，自己的土地使用權(quán)只有20年，“當時土地已經(jīng)到期了，但大家也沒有怎么說，當?shù)胤抗芩部梢赃^戶、交易，只有去銀行貸款時，可能會貸不了款?！?/p>

　　青島市黃島區(qū)不動產(chǎn)登記中心表示，確實阿里山小區(qū)有出現(xiàn)土地使用權(quán)到期的情況，但因為遵循以前的《土地法》，目前還沒有相關(guān)政策處理這一問題?！爱敃r的《土地法》寫著土地到期就要續(xù)，但怎么續(xù)，錢給哪個部門，按什么比例續(xù)，都沒有細則?！痹撁ぷ魅藛T稱，阿里山小區(qū)是住宅小區(qū)，目前小區(qū)內(nèi)房子的交易和抵押都沒有問題，只需在交易和做抵押時，寫一份知道土地到期的知情書。

　　深圳

　　補交地價的35%簽訂土地出讓合同

　　據(jù)深圳當?shù)孛襟w報道，日前，深圳市規(guī)土委第一直屬管理局收到了福田區(qū)長城大廈6棟一套80.6平方米業(yè)主的一份關(guān)于補交地價延期的申請。相關(guān)資料顯示，該房產(chǎn)用途為住宅，土地使用年限為50年，從1985年5月28日起至2035年5月27日止。

　　報道稱，該業(yè)主已于今年3月9日付清上述房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價款44940元，經(jīng)過規(guī)土委第一直屬管理局批準，該房地產(chǎn)的土地使用年期延至70年，即從1985年5月28日起至2055年5月27日止，性質(zhì)仍為市場商品房，其他要求按《房地產(chǎn)證》登記不變。業(yè)主可以據(jù)批復向市不動產(chǎn)權(quán)登記部門完善產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　深圳市規(guī)土委方面介紹，就深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的20年使用權(quán)的經(jīng)營性用地日前陸續(xù)到期的情況，2004年4月23日，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》發(fā)布施行，并明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準地價的35％。

　　香港

　　土地自動續(xù)期，續(xù)期每年繳納新地稅

　　香港的到期土地續(xù)期處理主要由《政府租契條例》、《新世界土地契約（續(xù)期）條例》。處理方式是土地自動續(xù)期，期限同上一次土地批租年限。續(xù)期不需補交地價，僅需每年繳納新地稅，標準為年度差餉的3%。

　　差餉實際上就是房產(chǎn)稅。金額主要按土地價值、房產(chǎn)價值或物業(yè)租值根據(jù)一個比例作為計算，由政府向房屋或土地的擁有者征收。

　　專家建議 續(xù)期不應(yīng)收費

　　法學界專家4月20日在中國人民大學開研討會探討住宅土地使用權(quán)如何續(xù)期。

　　參與民法典編纂的中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新介紹，研討會上提出了關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的幾項意見：一、凡是不滿70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，到期后必須都續(xù)期到70年；二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期后，經(jīng)過自動續(xù)期，相當于這個權(quán)利是一個無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，使這個權(quán)利變成一個永久性的建設(shè)用地使用權(quán)，國家不應(yīng)在續(xù)期時繼續(xù)收費；三，到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)當確定土地使用權(quán)人與國家作為土地所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要的、不是過高的稅金，但應(yīng)當經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。

　　對于沒有達到70年最高期限續(xù)期至70年的，是否應(yīng)當補交出讓金，應(yīng)當考慮到:一是70年的使用期限和20年等不足70年的期限不同，出讓金的數(shù)額應(yīng)當是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益有損失；三是如果20年等期限的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時不補交出讓金，對其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，是不公平的。因此，20年的期限屆滿自動續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當補交20年與70年土地使用權(quán)期限的出讓金差價。

　　應(yīng)當注意的問題是，在政府出讓土地使用權(quán)時，確定20年期限與70年期限之間的價格，并非按照一年一年計算，因此，實際上20年期限與70年期限并非一年一年的計算，確定差額。應(yīng)當按照當?shù)禺斈瓿鲎?0年土地使用權(quán)與20年使用權(quán)的差額計算，更為準確。超過當年出讓70年土地使用權(quán)的出讓金價格補交出讓金的，也是不正確的，是侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。