房地產(chǎn)業(yè)正面臨三大矛盾和三大機(jī)遇

　　新華社北京11月11日新媒體專電（記者李倩倩）在10日召開的“第十二屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上，與會(huì)嘉賓指出，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)面臨商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩、土地成本高企、融資周期大于投資回收期等三大結(jié)構(gòu)性矛盾，未來傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式將迎來變革，在此之下，城市更新、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等將為房企帶來三大新機(jī)遇。

　　從中長(zhǎng)期來看，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我國(guó)住房需求仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)、國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)在發(fā)言中指出，當(dāng)前至少有三類住房需求需要滿足：一是部分低收入人群未達(dá)到基本住房條件，需要滿足他們的基本住房需求；二是新就業(yè)高校畢業(yè)生進(jìn)入社會(huì)后成家立業(yè)、結(jié)婚生子產(chǎn)生的住房需求；三是由于我國(guó)大中小城市基本公共服務(wù)的區(qū)域差異較大，隨著居民收入增長(zhǎng)，人口向資源更為集中的大城市流動(dòng)的趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，改善性購(gòu)房需求旺盛。

　　對(duì)于這一輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因，與會(huì)人士認(rèn)為，本質(zhì)上是這些地區(qū)房地產(chǎn)的投資屬性短期內(nèi)被快速放大。國(guó)務(wù)院參事、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興認(rèn)為，必須堅(jiān)持鼓勵(lì)、引導(dǎo)和滿足剛性購(gòu)房需求，約束投資需求，遏制投機(jī)需求的原則，使住房回歸居住屬性，提高調(diào)控的精準(zhǔn)度。

　　值得注意的是，業(yè)內(nèi)人士提醒，從去年下半年至今年三季度，伴隨房?jī)r(jià)上漲，雖然房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)也持續(xù)回暖，但這僅僅緩解了行業(yè)的短期財(cái)務(wù)壓力，行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾日益升級(jí)。北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨“三座大山”：一是商業(yè)地產(chǎn)供過于求，隨著2016年新開工面積復(fù)蘇，庫存壓力進(jìn)一步升高；二是高企的土地成本侵蝕了利潤(rùn)率，半數(shù)地產(chǎn)上市公司投資回報(bào)率已低于債務(wù)融資成本；三是地產(chǎn)企業(yè)的融資期限普遍短于投資回收周期，“短債長(zhǎng)投”，行業(yè)的中期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在加大。為化解危機(jī)保證正常運(yùn)營(yíng)，未來企業(yè)之間的兼并重組還將加快。

　　高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，隨著拿地門檻提高、資金成本上升，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式將終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)將從制造業(yè)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)時(shí)代，圍繞住房消費(fèi)升級(jí)換代的趨勢(shì)，突破思維模式，提升住房產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值是根本出路。在此之下，存量房時(shí)代開啟的城市更新市場(chǎng)、以REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）+CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等資產(chǎn)證券化方式破解商業(yè)地產(chǎn)存量、沿產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)布局輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司等，將是“服務(wù)業(yè)”時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大趨勢(shì)。（完）